加拿大承销商
特征

公寓覆盖危机


March 1, 2020   by Jeff Buckstein


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尽管作为数百万加拿大人选择的住房单位越来越受欢迎,但全国各地的公寓公司在以合理的成本获得足够的保险的努力中仍面临严重的阻力。

“这是一个典型的供需矛盾问题,”加拿大怡安(Aon)多伦多高级副总裁兼房地产业务全国主管彼得·肯尼迪(Peter Kennedy)说。

对公寓保险的需求正在增加。与独立式住宅相比,加拿大人欣赏公寓的相对承受能力和较低的维护要求。政府官员喜欢公寓,因为它们在解决可负担住房危机和限制城市扩张方面的效率。公寓公司包括双工和四工,因此很难跟踪整个行业的规模和价值。尽管如此,有关该故事的消息来源还指出,温哥华,蒙特利尔和多伦多的公寓公司正变得越来越大,更有价值,需要更换,需要更多的保险。

 

肯尼迪说,但是目前保险公司所面临的市场条件迫使他们降低他们可以提出的限制。这限制了公寓保险的可用容量供应。

需求的增加和供应的减少给风险管理者和经纪人都造成了严重的困难。卑诗省萨里市风险管理经理杰夫·绍夫斯马(Jeff Schaafsma)表示,在市场疲软(以较低的保费和更大的承保额为特征)下,一家保险公司可能会承保1亿加元公寓保险账户的全部限额。但在像这样一个充满挑战的市场中,他们可能只能负担4,000万美元,因此经纪人可能需要为其客户寻找更多的保险层次。

肯尼迪说:“由于保险业业绩不佳,我们看到保险公司全面推动保费增长和可扣除额增长。” “公寓公司只是其中的一个要素。”在某些司法管辖区,米勒汤普森律师事务所(Miller Thompson LLP)的杰森·里瓦特(Jason Rivait)为曼达克(Mondaq)写道:“据报道[公寓保险]保费上涨了780%。”公元前经纪人报告说,一些公寓免赔额从25,000美元增加到250,000美元,甚至增加到500,000美元。

这与以前的公寓市场状况形成鲜明对比,后者提供了降价和可抵扣的优惠,有利于客户。不列颠哥伦比亚省保险经纪人协会执行董事兼首席运营官查克·伯恩(Chuck Byrne)表示,一段时间的市场竞争长期抑制了利率。但是在过去的18个月中,钟摆发生了另一种变化。 BFL加拿大房地产部门全国业务负责人Gareth McDonnell说:“随着时间的推移,客户情况的改善和保险公司情况的恶化导致保险公司最终无利可图,不再愿意接受它。”

保险公司在一定程度上根据其期望支付的理赔费用来选择他们想要保险的风险。由于公寓索赔的数量不断增加,一些保险公司退出了市场。麦克唐纳(McDonnell)详细阐述了其他人愿意留下来的说法,但只用了截然不同的术语。

Impact of 气候变化

Multiple factors, including some beyond the control of condo corporations, have conspired to a hard market in commercial property real estate lines, experts say. Aside from a tough insurance market generally, 气候变化 has led to water losses affecting condo buildings.

“严峻的市场环境促使公司通过加强商业承销方面的纪律来重新评估其撰写新业务的风险偏好,”位于加拿大埃德蒙顿的加拿大保险局(IBC)消费者与行业关系总监罗布·德·普鲁伊斯(Rob de Pruis)说。西部地区。 “我们在市,省甚至联邦政府对商业保险的某些影响没有很多控制权。”

In addition, “global 气候变化 concerns amongst institutional investors have likely resulted in some flight of capital to safety from the insurance world,” Byrne said. “This has impacted global insurance capital, resulting in more difficult reinsurance renewal terms for most of the primary markets in Canada, and forcing insurers to adjust.”

在1983年至2008年之间,加拿大的保险公司每年因严重的天气损失平均支付约5亿加元。在2009年至2018年期间,这一平均值每年增长一倍以上,超过10亿美元。 De Pruis表示,2018年,这一数字飙升至约20亿美元。

加拿大的某些地区遭受自然灾害的风险更为明显:例如,不列颠哥伦比亚省和安大略/魁北克部分地区的地震风险,或艾伯塔省部分地区的洪水和严重冰雹条件。另外,全国大部分地区严寒的冬季条件也带来了季节性风险,例如经常导致管道结冰和爆裂。这些风险在多单元公寓大楼中被放大。

麦克唐纳指出,保险公司在加拿大遭受大灾的地区应付公寓的能力变得越来越困难。他们在Cat再保险上花费了更多,这进一步挤压了公寓市场的利润率。

而且,与公寓公司密切相关的特殊条件使它们对保险公司的潜在风险更大。

肯尼迪说:“水损是公寓公司财产保险损失的最大来源之一。”厕所溢出了。下沉了。洗衣机或洗碗机的连接松动。管道在建筑物中爆裂。无论如何。当您在10楼溢水时,水可以一直流到最低层。因此,这对公寓公司造成了更大的损失。”

这些建筑物的索赔频率很高。麦克唐纳说:“总的来说,我们认为公寓每年有超过30%的机会提出索赔。”他补充说,较新的建筑正在按更高的标准完工。加上人工和材料成本的增加,今天导致平均索赔成本更高。

地理位置,更换成本,维修和保养程序以及过去的索偿记录都会影响公寓率。肯尼迪表示,报价通常会考虑五年的亏损历史,因此,“如果公寓公司的五年亏损历史非常糟糕,他们将面临更多挑战。” de Pruis说:“每个财产都根据其自身价值进行评估,然后由保险公司决定是否在其风险承受能力范围内进行保险。”

公寓公司往往对价格敏感;他们经常四处逛逛,寻找价格更低的替代方案。肯尼迪说,尽管控制成本很重要,但这种策略可防止公寓公司与一家保险公司建立长期合作关系。良好的关系很重要:如果公寓公司在没有索赔的好年景中建立了信用,这可能有助于在困难时期控制其利率。

解决保险公司的风险问题

从保险公司的角度来看,一个中心问题是,尽管公寓具有很高的价值,但与具有类似价值的商业和工业物业相比,其免赔额却非常低。

例如,Schaafsma说:“一个公寓大楼的自付额可能为2500美元,而一个类似的具有商业或工业价值的公寓大楼的自付额可能为25,000美元或50,000美元。”他补充说,公寓的自付额较小,不足以反映索赔的频繁性,尤其是在水灾地区。 “我认为很多承销商都希望减少这种较小损失的发生频率。”

鉴于当前的艰难市场周期,肯尼迪认为公寓公司将需要以更高的免赔额形式承担更大的风险。他预测,过去几年经历的财产保险自付额极低,将来将不会继续。

Schaafsma说,除了减轻火灾等重大损失的风险外,公寓公司还需要防止较少数量的高频索赔,例如下水道备份和管道破裂。

专家们还强调采取良好风险管理规范的重要性。

“如果您依靠保险作为减少损失影响的主要方法,而又没有尝试通过风险管理计划来减少损失的频率或影响,那么您将永远支付更高的保费,” Schaafsma警告说。

怡安为其公寓公司和物业经理客户制定了风险管理政策和程序。肯尼迪说,这包括突出潜在风险并协助客户更有效地管理建筑物的风险。 “我认为经纪人和保险业可以对公寓公司承担的关键是帮助他们最好地管理风险,以减少损失的可能性和/或损失时的严重性。”

麦克唐纳说,公寓公司和业主可以通过强有力的维护计划并确保建筑物的基础设施处于良好的维修状态,包括维护与年龄相适应的管道,窗户和屋顶系统,来帮助最大程度地减少索赔。

他补充说,技术正在蓬勃发展,以帮助对抗水害索赔。例如,如果检测到异常高的水位,则水检测和关闭系统将自动以单位关闭水。

叫醒服务

伯恩说,由于全国各地的公寓保费率很高,因此保险业可能会严重损害其在消费者和监管机构中的声誉,这可能导致缺乏负担得起的住房。

他说:“这非常不稳定,这标志着该行业的警钟,要求他们开始非常清晰地思考他们为防止政府采取积极干预措施所必须采取的措施。”他补充说,过度监管可能会给自由市场带来实际成本,其中包括一些保险公司可能会选择完全退出市场的潜在风险。

“我们需要改变行为方式,很可能使用胡萝卜粘手法,” Byrne说。 “我认为,消费者和公寓公司必须在减轻损失方面采取非常重要的纪律。 [并且]保险公司必须认真对待向公寓建筑和单位所有者提供重大折扣,以采取措施减轻水灾损失。”

麦克唐纳说,随着[公寓保险能力]供应的萎缩,加拿大正在建造的公寓越来越多,对公寓保险的需求也在增加。

因此,他补充说:“经纪人现在必须去寻找新的能力来恢复保险供应。”他指出,经纪人正在寻找新的创新方式来寻找能力,包括寻找非常规渠道,例如保险公司。以及位于美国和/或欧洲的再保险公司。

Schaafsma说,一个健康的全球经济取决于保险公司在全球蒙受巨大损失的情况下履行其财务义务的能力。

“尽管价格摆向相反的方向摆动过大,但人们希望价格摆在一个合理的范围内,从全球资金的角度来看,这是可持续的。”

 


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7条留言»公寓覆盖危机
  1. 路易斯·米奇(Lois Michie) 说:

    我们生活在有房屋和双层公寓的Strata社区中。我们没有高层建筑,但受到了相同的保险加薪!为什么??

    • 凯莉·安妮 说:

      o财产保险目前仍处于严峻的市场。硬市场涉及保险市场周期的一个阶段,在该阶段中,保险人减少了他们愿意承保的承保范围,导致供应减少,保费增加。

      o由于大量意外损失导致保险业和再保险业的资本枯竭,因此出现了艰难的市场。

      o房地产价格上涨是由于大规模灾难性损失的严重性和频率增加。由于向索赔人支付了巨额保险金,保险公司处于财务赤字状态。保险从某种意义上说是有效的,其中一些损失由许多收集的保险费弥补。随着这些巨大损失的增加,保险公司被迫全面提高所有消费者的费率。

  2. 加里·麦克德莫特 说:

    有趣的文章。我住在Alliston的14套独立住宅的公寓大楼中。我不’相信我们在过去5年中没有提出任何要求。我们不 ’不必担心10层楼的水灾。我们从来没有生过火。去年秋天(2019年),我们的月度保费增长了3倍,而自付额从2,500美元增加。至$ 10,000。

    我相信对于保险公司来说,这将是巨大的风险。

  3. 吉尔 说:

    使用‘climate change’作为增加保费和减少保险的借口是肮脏的。首先,气候一直在变化,’没什么新鲜的。其次,重要的是,与气候相关的死亡人数在整个地球上已大大减少。第三,如保险人所言,是否提高保费的理由是所谓的‘climate change’,那么每种财产的保费都应上涨,包括独立住宅和商业财产。然而,我们看到,仅公寓公寓的溢价会上升。为什么是这样?

    • 凯莉·安妮 说:

      o财产保险目前仍处于严峻的市场。硬市场涉及保险市场周期的一个阶段,在该阶段中,保险人减少了他们愿意承保的承保范围,导致供应减少,保费增加。

      o由于大量意外损失导致保险业和再保险业的资本枯竭,因此出现了艰难的市场。

      o房地产价格上涨是由于大规模灾难性损失的严重性和频率增加。由于向索赔人支付了巨额保险金,保险公司处于财务赤字状态。保险从某种意义上说是有效的,其中一些损失由许多收集的保险费弥补。随着这些巨大损失的增加,保险公司被迫全面提高所有消费者的费率。

  4. 丽莎 说:

    今年,公寓建筑保险行业中是否有任何新的参与者(保险公司)为艾伯塔省的公寓建筑提供更具竞争力的价格?

  5. 德里克 说:

    公寓所有者的行为是问题的一部分。许多业主希望获得低廉的公寓费用,这意味着最少的维护和零损失预防措施。但是,有人想知道公寓和保险业的装备水平如何认可并激励良好的防损措施。

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